U wilt een pand verkopen, maar de gemeente heeft u een last onder dwangsom opgelegd: een aanbouw moet weg, of het gebruik als bedrijfsruimte moet stoppen. Of u staat juist op het punt een woning te kopen en hoort dat er een handhavingstraject loopt. De vraag is dan: wat gebeurt er met de last na de levering? Blijft de verkoper aansprakelijk, of kan de koper dwangsommen verbeuren?
Uitgangspunt: de last richt zich tot de overtreder
Een last onder dwangsom wordt opgelegd aan een bepaalde overtreder. Na de verkoop heeft de verkoper vaak geen zeggenschap meer over het pand en kan hij de last feitelijk niet meer uitvoeren. De nieuwe eigenaar is op zijn beurt niet automatisch gebonden aan een besluit dat aan een ander is gericht. Wel kan de koper zelf overtreder zijn, bijvoorbeeld omdat hij een illegaal bouwwerk in stand houdt. De gemeente kan dan een nieuwe last aan de koper opleggen. Lees meer over die vraag in Wie is de overtreder?
Zaaksgebonden werking: de last gaat mee met het pand
Om te voorkomen dat handhaving stilvalt bij elke verkoop, kent de Omgevingswet een bijzondere regeling. Op grond van artikel 18.4a van de Omgevingswet kan het bestuursorgaan bij het opleggen van een last onder bestuursdwang of dwangsom bepalen dat het besluit ook geldt voor de rechtsopvolgers van degene aan wie de last is opgelegd. Dat moet dan wel uitdrukkelijk in het besluit staan. Het is een bevoegdheid: de gemeente kan ervoor kiezen, maar hoeft het niet. Voor lasten die nog onder de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) zijn opgelegd, gold een vergelijkbare regeling in artikel 5.18 Wabo.
Staat zo'n bepaling in de last, dan kan de koper als rechtsopvolger dus dwangsommen verbeuren als de overtreding na de overdracht voortduurt.
Wist de koper ervan? Niet beslissend
Een koper zal snel aanvoeren dat hij niet wist van de last. In een uitspraak van 20 november 2024 (ECLI:NL:RVS:2024:4740) oordeelde de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State dat het voor de vraag of iemand rechtsopvolger is, niet bepalend is of hij op de hoogte was van het besluit. Het ging om een ondernemer die een bedrijf had overgenomen. De Afdeling wees er ook op dat hij van de last op de hoogte had kunnen zijn, omdat het college het besluit had ingeschreven in het gemeentelijke beperkingenregister.
Waar moeten verkoper en koper op letten?
- Informatieplicht. Als verkoper doet u er verstandig aan een lopende last onder dwangsom uitdrukkelijk te melden. Verzwijgen kan leiden tot een civielrechtelijk geschil met de koper.
- Onderzoek vooraf. Als koper raadpleegt u de publiekrechtelijke beperkingen die bij het Kadaster zijn ingeschreven en vraagt u bij de gemeente en de verkoper na of er handhavingsbesluiten lopen.
- Afspraken in de koopovereenkomst. Leg vast wie de last uitvoert, wie de kosten draagt en wat er gebeurt met dwangsommen die vóór en na de levering worden verbeurd. Een garantie of vrijwaring van de verkoper kan de koper beschermen.
- Legalisatie. Soms is de overtreding alsnog te vergunnen. Of er concreet zicht op legalisatie is, kan de prijs en de afspraken beïnvloeden.
Praktijktip. Krijgt u als koper of verkoper te maken met een invorderingsbesluit, dan zijn de verweermogelijkheden beperkt. Lees daarover meer in Invorderingsbesluit dwangsom. Laat het liefst vóór de ondertekening van de koopovereenkomst uitzoeken hoe de last luidt.
Conclusie
Een last onder dwangsom verdwijnt niet vanzelf als een pand van eigenaar wisselt. Als de gemeente in de last heeft bepaald dat die ook voor rechtsopvolgers geldt, kan de koper dwangsommen verbeuren, ook als hij niet van de last wist. Goede afspraken en onderzoek vooraf voorkomen veel problemen. Verkoopt of koopt u een pand waarop een last rust? Bel of mail ons gerust.
