De gemeente constateert een overtreding: een woning wordt zonder vergunning aan toeristen verhuurd, op het erf staat een bouwwerk dat niet past in het omgevingsplan, of in een bedrijfspand wordt gewoond. Vervolgens krijgt u als eigenaar een last onder dwangsom, terwijl uw huurder de overtreding begaat. Mag dat? Het antwoord hangt af van de vraag wie in juridische zin overtreder is.
Het begrip overtreder
Een herstelsanctie, zoals een last onder bestuursdwang of een last onder dwangsom, kan alleen worden opgelegd aan de overtreder. Artikel 5:1 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) omschrijft de overtreder als degene die de overtreding pleegt of medepleegt. Dat is in de eerste plaats wie de overtreding feitelijk begaat: de huurder die de woning onderverhuurt of de gebruiker die het pand in strijd met de regels gebruikt.
Maar ook wie de overtreding niet zelf fysiek begaat, kan overtreder zijn. De Awb verklaart de strafrechtelijke regels over daderschap van rechtspersonen en over zogenoemd functioneel daderschap van overeenkomstige toepassing. Daardoor kan bijvoorbeeld een eigenaar die een verboden situatie laat voortbestaan, als overtreder worden aangemerkt.
Wanneer is de eigenaar overtreder?
In 2023 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State verduidelijkt hoe dat werkt (uitspraken van 31 mei 2023, ECLI:NL:RVS:2023:2071 en ECLI:NL:RVS:2023:2067). Voor natuurlijke personen sluit de Afdeling aan bij de criteria uit het strafrecht:
- Beschikkingsmacht. Kon de eigenaar erover beslissen of de gedraging plaatsvond, bijvoorbeeld via afspraken in de huurovereenkomst?
- Aanvaarding. Heeft de eigenaar de gedraging aanvaard? Daaronder valt ook het niet betrachten van de zorg die redelijkerwijs van hem kon worden verlangd om de overtreding te voorkomen.
In de zaak over een verhuurde woning in Amsterdam had de eigenaar een professioneel verhuurbedrijf ingeschakeld en had hij na eerdere controles geen signalen gekregen dat er iets mis was. Aanvaarding was daarom niet vastgesteld en de eigenaar was geen overtreder. Belangrijk is ook dat het bestuursorgaan in eerste instantie moet onderbouwen waarom iemand overtreder is. Voor rechtspersonen, zoals een bv, is de vraag of de gedraging in de sfeer van de rechtspersoon heeft plaatsgevonden.
Meerdere overtreders
Vaak zijn er meerdere overtreders, bijvoorbeeld zowel de huurder als de eigenaar. De gemeente kan dan één van hen of meerdere tegelijk aanschrijven. In de praktijk speelt daarbij de vraag of degene die wordt aangeschreven de last wel zelf kan uitvoeren. Een eigenaar die zijn pand heeft verhuurd, moet soms eerst zijn huurder aanspreken of zelfs naar de rechter. Dat kan van belang zijn voor de lengte van de begunstigingstermijn.
Wat kunt u doen?
- Toets het overtrederschap. Ga na of de gemeente heeft onderbouwd waarom u overtreder bent. Bent u eigenaar maar niet de gebruiker? Leg vast wat u wist en welke zorg u hebt betracht, zoals controles, afspraken in het huurcontract en reacties op signalen.
- Maak tijdig bezwaar. Het verweer dat u geen overtreder bent, voert u aan in bezwaar en beroep tegen de last. De bezwaartermijn is zes weken. Zie ook ons artikel over de dwangsom als handhavingsmiddel.
- Onderneem actie richting de gebruiker. Spreek uw huurder direct aan en leg dat schriftelijk vast. Dat helpt om de overtreding te beëindigen en laat zien dat u zorg betracht.
Praktijktip. Na een eerste waarschuwing van de gemeente weet u van de overtreding. Wie dan stil blijft zitten, loopt een groter risico als overtreder te worden aangemerkt. Reageer dus direct en documenteer wat u doet.
Conclusie
Niet iedere eigenaar is automatisch overtreder. Beschikkingsmacht en aanvaarding zijn bepalend, en de gemeente moet dat onderbouwen. Lees ook hoe u bestuursdwang kunt aanvechten. Bent u als eigenaar, huurder of gebruiker aangeschreven? Bel of mail ons gerust, dan bekijken wij of de last terecht aan u is gericht.
